Лекция "Банкротство застройщика"

Под несостоятельностью (банкротством) Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" понимает неспособность должника удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и исполнить обязанность по уплате обязательных платежей. В делах о несостоятельности (банкротстве) арбитражные суды устанавливают юридический факт неплатежеспособности должника, что влечет возникновение обязательств должника по платежам своим кредиторам, требования по которым удовлетворяются по особым правилам конкурсного производства.


 В случаях же признания судом платежеспособности должника эти требования удовлетворяются в исковом порядке.

Из изложенного следует, что целью Закона о банкротстве является не урегулирование споров о праве, а обеспечение защиты реальных или потенциальных кредиторов.
При банкротстве организаций-застройщиков жилых домов применяться специальные нормы, направленные на удовлетворение интересов граждан, вложивших свои накопления в будущее жилье, но так и не дождавшихся его. В отношении иных застройщиков сохраняется общий порядок банкротства.
Закон о банкротстве позволяет погашать задолженность перед дольщиками как посредством выплаты денежных средств, так и путем передачи квартир или объектов незавершенного строительства (в зависимости от предъявления соответствующего требования).

Кроме того, закон устанавливает особую процедуру погашения требований участников строительства и допускают их участие в собраниях кредиторов. Расчеты по требованиям конкурсных кредиторов производятся только после удовлетворения требований дольщиков, в четвертую очередь.
Казалось бы, это несомненный плюс для дольщиков. Однако это нововведение нивелируется статьей 201.14 ЗоБ, согласно которой независимо от очередности право на получение 60 процентов от стоимости продажи имеют залоговые кредиторы. 


Обычай делового оборота строится на том, что многие застройщики, в том числе начинающие строительство по закону № 214-ФЗ, получают на строительство банковские кредиты под залог права на земельный участок и возводящегося на нем объекта незавершенного строительства. 
Если дольщики заключили договоры по закону № 214-ФЗ, то в силу статьи 13 этого закона они также имеют право залога. 
Однако включению в реестр требований кредиторов предшествует расторжение договора между дольщиком и застройщиком, а значит – и прекращение ипотеки. В этом случае банк-залогодержатель имеет преимущественное перед дольщиками право на получение денежных средств: 60 % от выручки направляется на погашение его требований, и только 25 % - на выплаты дольщикам.

Скачать лекцию (1,5 Мб)